Việt Nam xây nhà rất nhanh nhưng quên mất phần móng

Toạ đàm có sự tham dự của các đại biểu Quốc hội, đại diện các bộ ,ngành, các chuyên gia kinh tế – pháp luật và lãnh đạo các hiệp hội, tập đoàn, doanh nghiệp trong và ngoài nước. Nội dung của buổi toạ đàm được tường thuật trên Tạp chí điện tử Nhadautu.vn và chuyên trang tiếng Anh Theinvestor.vn.

Chỉ ra những vướng mắc nổi cộm về thể chế

Phát biểu khai mạc tọa đàm, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cho biết, từ năm 2011, tại Đại hội XI, cải cách thể chế đã được Đảng ta xác định là một trong 3 đột phá chiến lược nhằm đưa đất nước phát triển nhanh và bền vững.

Trong 13 năm qua, nhiều luật, bộ luật đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung. Chính phủ đã ban hành hàng trăm nghị định hướng dẫn các luật mới. Tiếp theo đó là hàng loạt thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành…

Tuy nhiên, đến nay, thể chế không những chưa tạo ra động lực mạnh mẽ cho phát triển, mà ngược lại nhiều quy định của pháp luật và thủ tục hành chính đang là điểm nghẽn, kìm hãm phát triển.

Đánh giá về mức độ nghiêm trọng của điểm nghẽn này, ngày 21 tháng 10 vừa qua, phát biểu tại phiên khai mạc Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV, Tổng Bí thư Tô Lâm cho rằng: “Trong 3 điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thể chế, hạ tầng và nhân lực thì thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn”.

Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2024 ban hành ngày 12/11 vừa qua cũng đã xác định “hoàn thiện thể chế là đột phá của đột phá” và đề ra nhiệm vụ phải “đổi mới mạnh mẽ trong công tác xây dựng, hoàn thiện thể chế, pháp luật; khẩn trương tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt về pháp luật để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh”.

Đánh giá của Tổng Bí thư và Nghị quyết của Chính phủ về điểm nghẽn thể chế đã làm mát lòng các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước – những người lâu nay từng “ngậm đắng nuốt cay” trước những thiệt hại nặng nề do nút thắt thể chế gây ra, làm mất đi cơ hội đầu tư kinh doanh, tốn kém các nguồn lực và giảm sút nhiệt huyết kinh doanh.

Nút thắt thể chế và tình trạng chậm trễ, thiếu nhất quán trong giải quyết các thủ tục đầu tư cũng đã làm giảm sức cạnh tranh của môi trường đầu tư của nước ta.

 

Trước những làn gió mới từ thông điệp của Tổng Bí thư và quyết tâm hành động của Chính phủ, các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, trong đó có các hội viên của Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đang kỳ vọng công cuộc cải cách thể chế sẽ bước sang một trang mới, mạnh mẽ hơn, quyết liệt hơn, hiệu quả hơn, mang lại một môi trường pháp lý thuận lợi hơn, minh bạch cho hoạt động đầu tư kinh doanh.

Theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, nhằm góp phần thúc đẩy quá trình đó, đề xuất các giải pháp khắc phục “điểm nghẽn của điểm nghẽn”, tạo ra “đột phá của đột phá”, hôm nay, Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài tổ chức toạ đàm với chủ đề: “Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản”.

Ban tổ chức toạ đàm nhận thấy rằng, điểm nghẽn pháp lý đang xuất hiện trên nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, do thời gian có hạn, cuộc tọa đàm hôm nay tập trung bàn về tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho lĩnh vực đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, nhà ở xã hội. Từ kinh nghiệm của cuộc toạ đàm hôm nay, chúng tôi sẽ tiếp tục tổ chức các hội thảo, toạ đàm để trao đổi, đề xuất giải pháp tháo gỡ nút thắt thể chế đối với các lĩnh vực khác.

Ban tổ chức mong muốn tại cuộc toạ đàm này, các chuyên gia, các diễn giả và đại biểu tham dự sẽ tập trung vào một số nội dung chính yếu sau đây:

Một, chỉ ra những vướng mắc nổi cộm về pháp lý đối với hoạt động đầu tư – kinh doanh, phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, nhà ở xã hội.

Hai, những hệ lụy tiêu cực từ các nút thắt, điểm nghẽn pháp lý này; điển hình về hệ lụy của điểm nghẽn pháp lý như mất cơ hội đầu tư kinh doanh, lãng phí, tốn kém nguồn lực, kìm hãm phát triển kinh tế – xã hội…

Ba, làm rõ nguyên nhân dẫn tới tình trạng thiếu cụ thể, thiếu rõ ràng minh bạch, vừa thừa vừa thiếu, mâu thuẫn chồng chéo…của hệ thống pháp luật và sự rườm rà, chậm trễ của thủ tục hành chính .

Bốn, đề xuất các giải pháp – cả trước mắt, trung hạn và lâu dài – nhằm nâng cao chất lượng văn bản pháp luật, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, nhà ở xã hội; giải pháp khắc phục tình trạng chậm trễ trong giải quyết thủ tục hành chính về đầu tư – kinh doanh.

“Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cũng sẽ chắt lọc thông tin, ý kiến kiến nghị, đề xuất của các chuyên gia và đại biểu tại toạ đàm này để báo cáo Lãnh đạo Đảng, Quốc hội và Chính phủ nhằm góp phần thúc đẩy và nâng cao hiệu quả cải cách thể chế, nhanh chóng tháo gỡ rào cản, điểm nghẽn pháp lý đối với hoạt động đầu tư – kinh doanh”, TS. Nguyễn Anh Tuấn cho biết.

I – THAM LUẬN

Để các luật trở thành động lực tăng trưởng

Trình bày tham luận: “Làm gì để nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật?”, GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) cho rằng, Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều cố gắng để hoàn thiện thể chế. Hàng năm, Quốc hội tổ chức họp 2 kỳ và ra hàng chục Luật, nhưng đáng tiếc chưa đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân.

Tọa đàm hôm nay được tổ chức đúng dịp Việt Nam có sự thay đổi một số lãnh đạo. Hy vọng, các lãnh đạo mới bằng những phát biểu chỉ đạo liên tục đưa ra định hướng mới, quyết tâm mới, sẽ đem lại luồng khồng khí mới. Bằng các phát biểu chỉ đạo liên tục đưa ra những định hướng mới, quyết tâm mới.

Năm 2025 là năm chuẩn bị Đại hội Đảng từ cơ sở đến các Tỉnh ủy, Thành ủy, tiến tới Đại hội toàn quốc trong năm 2026. Nói về thể chế, không thể không nói về bộ máy, con người. Cùng quá trình Đại hội Đảng là tinh giản bộ máy Đảng, Nhà nước, các đoàn thể từ Trung ương đến địa phương, và nâng cao trách nhiệm công nhân viên chức, đồng thời cải cách cơ bản hệ thống văn bản pháp luật, sự phân công phân nhiệm rõ ràng hơn.

Đây là một hy vọng cùng với quá trình chuẩn bị Đại hội Đảng, luồng gió mới này sẽ thổi vào các ngành, các cấp và tạo nên cú huých lớn và chuyển sang thời kỳ tăng tốc bền vững.

Tổng Bí thư Tô Lâm nhận định: “Những tồn tại, hạn chế kéo dài nhiều năm cần khẩn trương khắc phục, không để cản trở phát triển, gây lãng phí, lỡ thời cơ phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới. Đây là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị, trọng trách rất lớn đặt lên vai của Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội và Chính phủ”. Nhược điểm đó có nguyên nhân khách quan nhưng nguyên nhân chủ quan là chính.

Khi phát biểu về sắp xếp, tinh gọn bộ máy, ông Tô Lâm nhận định việc này mới làm từ xã, huyện, một số vụ, cục, tổng cục…, trung ương chưa làm; ngân sách đang chi khoảng gần 70% để trả lương, chi thường xuyên, vậy thì tinh giản biên chế đã thực sự đạt yêu cầu chưa?.

Quá trình xây dựng luật pháp hiện nay chủ yếu do các bộ, ngành soạn thảo luật trình Chính phủ và Quốc hội thông qua nên không tránh khỏi lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ làm giảm liệu lực thi hành. Ngoài Hiến pháp do Ban soạn thảo nhà nước tiến hành, luật Đầu tư do Bộ Kế hoạch & Đầu tư, luật thuế, luật ngân sách do Bộ Tài chính, luật Xây dựng, luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng… vì thế các bộ quan tâm đến việc gắn với chức năng, nhiệm vụ của mình; khi trình Chính phủ thì các thành viên là bộ trưởng bộ khác không có đủ thời gian và điều kiện góp ý dự thảo.

Mỗi kỳ họp, Quốc hội thảo luận và thông qua nhiều luật trong khi đại biểu Quốc hội phần lớn không có kiến thức chuyên ngành nên có khi chỉ bàn thảo câu chữ, chủ yếu dựa vào tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra của Uỷ ban chuyên trách. Khi Quốc hội thông qua trở thành luật phải chờ Nghị định, Thông tư nên tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giữa luật với Nghị định và thông tư khá phổ biến.

Vấn đề nổi lên hiện nay là làm thế nào để các luật, chính sách mới có thể được đưa nhanh vào đời sống kinh tế – xã hội, được thực thi nghiêm chỉnh trong các cấp, các ngành, trở thành động lực tăng trưởng kinh tế – xã hội theo kinh tế tuần hoàn, kinh tế số, doanh nghiệp số, xã hội số, giảm thiểu khí phát thải gây hiệu ứng nhà kinh, góp phần cùng các nước ứng phó có hiệu quả tình trạng gia tăng nhiệt độ trái đất với mục tiêu đến năm 2050 không tăng quá 1,5 độ C.

Để thực hiện chức năng của Quốc hội là cơ quan lập pháp, soạn thảo và ban hành luật pháp với nội dung hoàn chỉnh đủ điều chỉnh các hoạt động kinh tế, xã hội. Theo đó, tăng cường vai trò của các Uỷ ban nhiệm vụ xây dựng luật pháp từ việc kiến nghị với Uỷ ban thường vụ Quốc hội chương trình xây dựng luật tại hai kỳ họp hàng năm; khi đã được chấp thuận thì lập kế hoạch tổ chức thực hiện các luật thuộc trách nhiệm từng ủy ban.

Năm 2026 sẽ bầu cử Quốc hội khoá mới do đó cần có chủ trương tăng thêm đại biểu chuyên trách của các Uỷ ban và lựa chọn đại biểu quốc hội có đủ năng lực chuyên môn tham gia Uỷ ban để thực hiện có kết quả nhiệm vụ xây dựng luật pháp của từng Uỷ ban.

Thành lập hàng chục Tổ tư vấn của các Uỷ ban gồm các cán bộ hưu trí vốn là lãnh đạo các bộ, ngành còn có đủ trí tuệ, sức khoẻ và các chuyên gia luật pháp, chuyên gia kinh tế, chuyên gia công nghệ đang công tác tại Viện nghiên cứu, Trường Đại học, cao đẳng để cùng các Uỷ ban xây dựng được nhiều luật có chất lượng trong cùng thời gian.

Cải tiến quá trình thông qua luật pháp bằng công nghệ thông tin, gửi trước cho đại biểu Quốc hội nghiên cứu, đóng góp ý kiến sửa đổi, hoàn chỉnh dự thảo để các kỳ họp thường niên và bất thường chỉ thảo luận về một số nội dung còn có ý kiến khác nhau; nhờ đó mà mỗi kỳ họp Quốc hội có thể quyết định nhiều luật. Nghị định của Chính phủ chỉ hướng dẫn việc thi hành luật pháp, không cần ban hành thông tư của bộ.

Điểm nghẽn đầu tư theo hình thức PPP

Tham luận “Điểm nghẽn đầu tư theo hình thức PPP và kiến nghị giải pháp khắc phục”. GS-TSKH. Trần Chủng, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam cho rằng: Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) là một phương thức đầu tư mới trong nền kinh tế thị trường nước ta, được Nhà nước hết sức quan tâm.

Tuy nhiên, số lượng các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư sau ngày Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư được Quốc hội thông qua năm 2020 (“Luật PPP”) có hiệu lực (1/1/2021), trong đó có các dự án hạ tầng giao thông không những không tăng mà còn giảm đi một cách đáng kể.

Một trong những vấn đề pháp lý rất quan trọng mà nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án rất quan tâm, đó là họ có những quyền gì đối với công trình mà mình đã đầu tư tiền bạc và công sức để tạo nên.

Đây là vấn đề cốt yếu mà Luật PPP phải giải quyết, không thể bỏ quên vì lợi ích của nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án được bảo vệ đến đâu, như thế nào là phụ thuộc vào việc có xác định được đúng hay không bản chất pháp lý và nội dung của một loại quyền về tài sản mà luật quy định cho các chủ thể này.

Ngoài ra, pháp luật về PPP chưa ghi nhận các quyền mà chỉ các nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án mới được hưởng trong phạm vi dự án. Nhìn chung, khi so sánh với hai hình thức đầu tư là đầu tư tư và đầu tư công thì đầu tư theo phương thức đối tác công – tư là phương thức đầu tư mới và rất phức tạp.

Mặc dù đã có một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh nhưng những vấn đề phát sinh trong thực tiễn từ phương thức đầu tư này vẫn đang cần sự điều chỉnh của pháp luật nước ta. Hiệu lực, hiệu quả của pháp luật không chỉ phụ thuộc vào thực trạng của bản thân hệ thống pháp luật mà còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác.

Do đó, muốn phát huy được vai trò của pháp luật về PPP thì trong thời gian tới, Nhà nước không chỉ cần phải đầu tư thời gian và công sức vào hoạt động lập pháp, lập quy để hoàn thiện hệ thống pháp luật này mà còn phải chú trọng lắng nghe các chủ thể là đối tượng điều chỉnh của pháp luật nêu các điểm nghẽn pháp lý mà họ đang gặp phải trong thực tiễn để nghiên cứu nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn cho nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, để đầu tư theo phương thức PPP hấp dẫn trở lại nhất là trong lĩnh vực hạ tầng giao thông ở nước ta.

Đặc điểm nổi bật của quan hệ đầu tư PPP là luôn có sự tham gia của một bên là Nhà nước mà đại diện là cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương. Vì vậy, phương thức đầu tư PPP có đạt hiệu quả hay không phần nhiều phụ thuộc vào năng lực chuyên môn và ý thức trách nhiệm trong thực hiện công vụ của các cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước.

Do đó, bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật, đẩy mạnh công tác nghiên cứu khoa học pháp lý thì việc nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ cho các chủ thể nêu trên cần phải được coi là một nhiệm vụ rất quan trọng và cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Tháo gỡ rào cản làm nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hòa Bình trình bày tham luận: “Cần sớm tháo gỡ điểm nghẽn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và nhà ở xã hội”.

Luật Nhà ở được Quốc hội ban hành năm 2014, trong đó nội dung tại Khoản 2 Điều 56 quy định: “Hàng năm UBND các tỉnh, thành phố phải bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.

Việc này, Chính phủ và UBND các tỉnh, thành phố thực hiện. Nhưng từ năm 2014 đến nay, hầu như chưa có UBND tỉnh, thành phố nào trên cả nước thực hiện quy định này. Trong 10 năm qua, chưa có 1 dự án hay 1 căn nhà ở xã hội nào tại Hà Nội được ngân sách thành phố chi giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu chủ đầu.

Khoản C, Điều 57 Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội”.

Công ty TNHH Hòa Bình có 2 khu đất: 1. Khu đất 3.536 m2 tại 393, Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội; 2. Khu đất 8.749 m2 tại số 4, 6, 8 ngõ 321 Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Ngày 30/12/2021, Công ty Hòa Bình đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cao tầng tại 393, Lĩnh Nam và ngày 11/3/2022 nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cao tầng tại số 4, 6, 8 ngõ 321 Vĩnh Hưng.

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã ban hành phiếu hẹn đến ngày 22/02/2022 sẽ trả kết quả chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư dự án tại 393, Lĩnh Nam, và ngày 29/04/2022 trả kết quả chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư dự án tại số 4, 6, 8 ngõ 321 Vĩnh Hưng.

Theo giấy hẹn trả kết quả, Công ty chúng tôi đến nhưng không nhận được kết quả với lý do khu đất triển khai dự án là “đất vàng” có vị trí đắc địa, nếu làm nhà ở xã hội thì chính quyền TP. Hà Nội sẽ không thu được tiền sử dụng đất; đồng thời chúng tôi được thông báo TP. Hà Nội đã có kế hoạch xây dựng 5 khu nhà ở xã hội tập trung, kinh phí giải phóng mặt bằng 12.350 tỷ đồng, TP. Hà Nội sẽ không cấp phép cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.

Công ty chúng tôi đã gửi rất nhiều đơn đề nghị, cả đơn tố cáo Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, đến nay mới có 1 dự án xây dựng nhà ở xã hội tại số 4, 6, 8 ngõ 321 Vĩnh Hưng được cấp phép, còn dự án tại 393, Lĩnh Nam vẫn chưa được cấp phép.

Chúng tôi có tìm hiểu về quy hoạch phát triển nhà ở xã hội của TP. Hà Nội và được biết theo kế hoạch, kinh phí giải phóng mặt bằng là 12.350 tỷ đồng, nhưng ngân sách mới duyệt chi 47 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng. Vì vậy trong khóa này, TP. Hà Nội sẽ không xây dựng được 1 căn nhà ở xã hội nào.

Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, từ 2 năm nay Công ty Hòa Bình đã có văn bản đề nghị với Thủ tướng Chính phủ và Quốc hội cho công ty được tự giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội trên các khu đất do công ty đề xuất. Số tiền do công ty ứng trước để giải phóng mặt bằng và làm hạ tầng sẽ trừ vào tiền thuế của người mua nhà (vì các dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất).

Nếu đề xuất của công ty chúng tôi được chấp thuận, nếu có quỹ đất thì trong 1 năm các doanh nghiệp sẽ xây dựng được tối thiểu từ 1 – 1,5 triệu căn nhà ở xã hội (Kèm theo Bản kế hoạch xây dựng 10 triệu căn hộ nhà ở xã hội).

Kiến nghị: Quốc hội khi xây dựng các điều luật cần phải quy định chế tài đối với những cán bộ lãnh đạo được giao nhiệm vụ giải quyết. Ví dụ: Đối với thời hạn giải quyết thủ tục như Luật Đầu tư quy định: Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư phải thông báo kết quả cho nhà đầu tư; Luật Đấu thầu quy định thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là 45 ngày đối với đấu thầu trong nước; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định: Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định UBND cấp tỉnh xem xét, ban hành quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền, nếu lãnh đạo các cấp có chức năng, nhiệm vụ giải quyết chậm 5 ngày sẽ bị khiển trách, chậm 10 ngày sẽ bị cảnh cáo, chậm 15 ngày sẽ bị miễn nhiệm.

Các phát minh, sáng kiến của các nhà khoa học, doanh nghiệp có giá trị lớn, mang lại hiệu quả kinh tế cao, tiết kiệm cho đất nước 1.000 tỷ đồng trở lên phải được tiếp nhận, cấp chủ trương đầu tư sau 15 ngày.

Thách thức từ những “dự án treo”

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày tham luận ” Vướng mắc pháp lý đối với đầu tư bất động sản – giải pháp khắc phục”:

Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản và của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

Về pháp lý, việc ban hành các Luật, Nghị định, Thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp.

Điều này đòi hỏi có thời gian các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các luật mới ban hành đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương truyền thông, tập huấn để các đối tượng hiểu cho đúng và thực hiện cho hiệu quả. Các địa phương sớm xây dựng cơ chế đặc thù mà trong luật đã phân cấp.

Bên cạnh đó, vấn đề thiếu hàng cung, chênh lệch giữa các phân khúc và giá cả tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có thể giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập.

Một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu “tạo nhiệt” là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới bất động sản … góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua.

Vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Do đó, chúng tôi kiến nghị cần cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án và giảm thời gian giải quyết công việc.

Địa phương ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được ngân sách hỗ trợ; miễn, giảm tiền thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án nhà ở xã hội. Điều chỉnh suất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế.

Bộ, ngành liên quan và địa phương cần công bố bảng giá nguyên vật liệu thường kỳ công khai như trước đây. Cơ quan quản lý từ Trung ương đến địa phương cụ thể hoá xác định bảng giá đất, giá bất động sản và đánh giá tác động tới thị trường bất động sản. Có phương thức điều tiết thị trường (kể cả khúc nhà ở), quản lý, giám sát và xử lý nghiêm vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất; giám sát và xử lý nghiêm vi phạm lực lượng môi giới bất động sản.

Nhiều bất cập trong quy định dự án đầu tư

TS-LS. Đỗ Minh Ánh, Trưởng Ban Pháp chế Công ty cổ phần Tập đoàn Thái Bình Dương trình bày tham luận “Một số bất cập trong quy định về dự án đầu tư”:

Luật Đất Đai năm 2024 và Luật Bất động 2023 được ban hành và có hiệu lực sớm hơn từ năm 2024, đánh dấu bước chuyển đổi chính sách mới. Tuy nhiên, vẫn có không ít bất cập, cần kiến nghị tháo gỡ.

Xin chia sẻ 2 nhóm vấn đề: Những bất cập quy định đất đai, xây dựng và tài nguyên; bất cập về năng lượng và dự án trên biển. Trước hết, về việc sử dụng đất, đá trong dự án để sử dụng cho chính dự án, theo Điều 64 Luật Khoáng sản: Khai thác trong diện tích đất của dự án đầu tư xây dựng công trình mà đất chỉ được sử dụng cho xây dựng công trình đó phải đăng ký khu vực, công suất, khối lượng, phương pháp, thiết bị và kế hoạch khai thác tại UBND cấp tỉnh và phải nộp tiền cấp quyền khai thác khoáng sản.

Ngoài ra, việc khai thác đất trong dự án để san lấp cho chính dự án còn phải nộp phí bảo vệ môi trường theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 27/2023/NĐ-CP. Về việc tận dụng đất, đá trong dự án để sử dụng cho chính dự án, quy định thu phí đối với việc sử dụng đất cân bằng đào đắp trong nội bộ dự án là không hợp lý.

Vì chủ đầu tư hoặc nhà thầu của các dự án chỉ thực hiện công việc đào đất, đá tại vị trí cao và vận chuyển đến chỗ thấp để san lấp, tạo mặt bằng chứ không thu lại được đất hoặc bán đất ra bên ngoài để hưởng lợi ích.

Kiến nghị, tách riêng trường hợp nếu chỉ tận dụng khối lượng đất, đá đào móng, san nền trong nội bộ dự án thì không phải là hoạt động khai thác khoáng sản nên không thuộc đối tượng điều chỉnh của Điều 64 Luật Khoáng sản, không phải nộp tiền cấp quyền khai thác khoáng sản hoặc phí bảo vệ môi trường.

Đối với việc quy định ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án, theo điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp: Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác. Quy định này đã có từ khi ban hành Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2014 và được kế thừa trong Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Tuy nhiên, hơn một năm trở lại đây, một số địa phương thực hiện theo hướng dẫn tại mục 51 của Công văn số 2541/CV-TCT ngày 18/4/2022 của Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư, yêu cầu Nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ hoặc bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ khi chuyển mục đích sử dụng đất các dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, mục 51 của Công văn số 2541 có thể không phù hợp quy định của Luật Đầu tư và các Nghị định do Chính phủ ban hành. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư vừa phải bỏ chi phí hàng trăm tỷ đồng để tự giải phóng mặt bằng, nay làm thủ tục xin thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất lại phải ký quỹ thêm nhiều tỷ đồng nữa, thêm gánh nặng tài chính cho các nhà đầu tư trong bối cảnh lẽ ra cần phải tháo gỡ khó khăn, khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án như quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Kiến nghị, theo quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, khi có sự khác nhau giữa văn bản quy phạm pháp luật và hướng dẫn của cơ quan nhà nước thì phải ưu tiên áp dụng quy định tại văn bản của cơ quan cấp có thẩm quyền cao hơn.

Về việc trừ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào tiền thuê đất, Điều 34 Nghị định 103/2024/NĐ-CP chỉ hướng dẫn cách xác định “tiền đất” đối với trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà không quy định rõ ràng nhà đầu tư có được trừ tiền đất nêu trên vào tiền thuê đất hoặc được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hay không.

Trong khi đó, điểm a Khoản 4 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (đã bị thay thế bằng Nghị định 103/2024/NĐ-CP) lại có quy định rất rõ ràng: Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai, số tiền mà tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Để thuận lợi cho các địa phương và các doanh nghiệp áp dụng, đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ quy định chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất.

Đối với xin ý kiến bộ, ngành khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, Khoản 3 Điều 14 và Khoản 6 Điều 15 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định: Trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch, cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.

Trong thực tiễn thời gian qua, khi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chưa ban hành văn bản xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc đã ban hành nhưng ở chế độ mật thì các địa phương rất khó khăn và thiếu cơ sở pháp lý trong việc công khai danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu trên địa bàn.

Kiến nghị: Cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành văn bản xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để UBND tỉnh sớm công khai danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu trên địa bàn.

Về quy định pháp luật năng lượng, dự án trên biển, Khoản 3 Điều 8 Luật Đất đai 2024 quy định hoạt động lấn biển được Nhà nước khuyến khích. Luật Đất đai cũng như Nghị định 102/2024/NĐ-CP không có quy định “chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp” như đã nêu tại dự thảo Nghị định lấn biển trước đây.

Như vậy, nhà đầu tư của vừa phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vừa phải đầu tư chi phí san lấp biển để được sử dụng đất, không đảm bảo nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước và nhà đầu tư.

Vì sao tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đã ứng trước thì được trừ vào tiền thuê đất; còn chi phí nhà đầu tư đã ứng trước để lấn biển hình thành nên diện tích đất mới thì lại không được trừ vào tiền thuê đất? Như vậy là không đảm bảo được nguyên tắc khuyến khích hoạt động lấn biển theo Khoản 3 Điều 8 Luật Đất đai 2024.

Kiến nghị: Cơ quan có thẩm quyền sớm bổ sung quy định chi phí lấn biển được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Hiện nay, hoạt động lấn biển (tức là mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam) được Nhà nước khuyến khích.

Theo Khoản 2 Điều 76 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024, đối với phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hoạt động lấn biển thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trong khi đó, Điều 13 Nghị định 11/2021/NĐ-CP có quy định về sửa đổi, bổ sung Quyết định giao khu vực biển nhưng chưa quy định cụ thể điều chỉnh giảm diện tích đối với khu vực biển đã giao trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mà chỉ quy định về thay đổi thông tin chủ đầu tư, thay đổi độ sâu, chiều cao công trình…

Điều này làm phát sinh vướng mắc cho thủ tục giảm diện tích, giảm nghĩa vụ tài chính đối với khu vực biển tương ứng với diện tích đất hình thành sau khi lấn biển mà chủ đầu tư đã được cho thuê và nộp tiền thuê đất.

Kiến nghị: Cần bổ sung quy định hướng dẫn giảm diện tích khu vực biển tương ứng với tăng diện tích đất hình thành sau khi lấn biển. Về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lấn biển, Khoản 3 Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hoạt động lấn biển mà có phần diện tích thuộc một trong các khu vực sau đây thì chỉ được thực hiện khi được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư: Khu vực cảng biển, vùng nước trước cầu cảng, vùng quay trở tàu, khu neo đậu, khu chuyển tải, khu tránh bão, vùng đón trả hoa tiêu, vùng kiểm dịch, luồng hàng hải, vùng nước để xây công trình phụ trợ khác theo quy định của pháp luật về hàng hải…”

Quy định nêu trên dẫn đến một số bất cập như sau: Khoản 3 Điều 190 Luật Đất đai 2024 mâu thuẫn với Điều 30 và Điều 31 Luật Đầu tư 2020, khiến cho nhà đầu tư không biết thực hiện theo quy định của Luật Đất đai hay Luật Đầu tư?

Khoản 3 Điều 190 Luật Đất đai lại quy định về vấn đề “chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư” là chưa phù hợp với phạm vi điều chỉnh nêu tại Điều 1 của Luật Đất đai. Vấn đề này cần thực hiện theo Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

“Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư” được hiểu là “Quốc hội và Thủ tướng” hay “Quốc hội hoặc Thủ tướng”. Trường hợp nào thuộc thẩm quyền của “Quốc hội”, trường hợp nào thuộc thẩm quyền của “Thủ tướng”? Về tiêu chí đánh giá lựa chọn nhà đầu tư dự án năng lượng, Nghị định 115/2024/NĐ-CP ngày 16/9/2024 hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Về cơ bản, Nghị định được dư luận đánh giá là đã có bước đột phá, đơn giản hóa quy trình, phân cấp triệt để cho địa phương trong công tác đấu thầu chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đối với các dự án năng lượng mà đặc biệt là dự án điện, một số vấn đề được Chính phủ giao cho Bộ Công Thương hướng dẫn như: Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật chuyên ngành theo hướng dẫn của Bộ Công Thương (điểm m Khoản 1 Điều 47)

Tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương là mức trần giá điện dưới trần khung giá do Bộ Công Thương ban hành và nguyên tắc giá được thống nhất với bên mua điện theo quy định của pháp luật về điện lực trong hồ sơ mời thầu (Khoản 2 Điều 49)

Ban hành mẫu hồ sơ đấu thầu, bảo đảm đáp ứng các điều kiện triển khai các dự án thuộc quy hoạch ngành quốc gia (Điểm c Khoản 2 Điều 74) Các nhà đầu tư đang mong mỏi Luật Điện lực sửa đổi sớm được Chính phủ trình Quốc hội thông qua và Bộ Công Thương sẽ ban hành các văn bản hướng dẫn về tiêu chí kỹ thuật, mức trần giá điện, biểu mẫu đấu thầu… áp dụng cho các dự án năng lượng.

II – THẢO LUẬN MỞ

TS. Nguyễn Anh Tuấn điều phối phiên thảo luận mở: Tại phiên 1, hội thảo đã được nghe 5 tham luận đề cập đến từ khái quát đến cụ thể hai vấn đề lớn mà chúng ta đặt ra hôm nay, đó là đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản.

Để mở đầu phiên 2, xin mời ý kiến của đại diện một trong những nhà đầu tư hạ tầng bất động sản công nghiệp lớn nhất tại Việt Nam hiện nay, xin mời ông Bruno Jaspaert, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tổ hợp KCN Deep C.

Việt Nam xây nhà quên mất phần móng

Ông Bruno: Phải nhìn lại trước đây khi xây nhà thì họ xây thế nào? Muốn làm một ngôi nhà tồn tại qua nhiều thế hệ, điều đầu tiên là cái móng. Tôi quan sát thấy Việt Nam những năm qua xây dựng nhà với tốc độ nhanh nhưng quên mất xây thế nào nên đã quên mất phần móng.

Và, phần móng ở đây gồm 2 yếu tố chính là: Ổn định chính trị và sự minh bạch trong quy định pháp luật. Tôi cho rằng hiện nay các quyết định pháp luật của Việt Nam có nhiều bất cập phải giải quyết.

Đặc biệt, luật pháp có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau. Từ đó, dẫn đến mỗi khi có quyết định, chúng ta phải tham vấn ý kiến người khác về cách hiểu về luật. Điều đấy thể hiện ở cấp lãnh đạo (cấp thấp), khi chưa có đủ kiến thức, chuyên môn để hiểu.

Như vậy, chất lượng các văn bản pháp luật chưa tốt. Tôi không đưa ra lời phàn nàn ở đây, vì DeepC trong những năm qua đã rất phát triển. Tôi có mặt ngày hôm nay để đưa ra cảnh báo về cơn sóng thần tiến lại Việt Nam liên quan đến việc đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Đặc biệt với Luật Bảo vệ Môi trường mới sẽ gây cản trở lớn với việc phân cấp thẩm quyền giữa đại phương và Trung ương.

Ví dụ với các khu công nghiệp, khi chúng tôi đầu tư cơ sở hạ tầng thì phải lường trước đăng ký mã ngành nghề thu hút đầu tư. Với các mã ngành đăng ký, nếu có nhà đầu tư không thuộc danh mục thì không hoạt động được, mà phải chờ 6-9 tháng điều chỉnh giấy phép môi trường thì họ mới có thể đầu tư vào.

Hay, dù chúng ta có Nghị định mới về điện tái tạo, nhưng thực tế áp dụng là cả vấn đề khó khăn, đơn cử như việc chúng tôi không được chia sẻ điện với các khách hàng của mình. Hoặc, ở nhiều quốc gia trên thế giới, chúng tôi có thể tái sử dụng nước mưa, nhưng tại Việt Nam thì rất khó khăn.

Trong 8 năm, chúng tôi thực hiện 24 lần khảo sát (tính cả năm nay là lần 25), 2 than phiền mà chúng tôi nhận nhiều nhất là các quy định pháp luật thiếu minh bạch và không nhất quán; các vấn đề về thông quan ở hải quan.

Tôi tin Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển, nhưng cần thay đổi quy định pháp luật phù hợp sự phát triển của đất nước.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Mở đầu phiên thảo luận chúng ta đã nghe ý kiến đại diện EuroCham – cũng là đại diện một doanh nghiệp FDI. Tiếp theo, tôi mong muốn các chuyên gia sẽ bám sát câu chuyện mà Ban tổ chức đã nhấn mạnh trong phát biểu dẫn đề, để tập trung đưa ra các khuyến nghị cụ thể nhằm khắc phục rào cản pháp lý.

Vì sao Việt Nam liên tục cải cách thể chế, luật pháp sửa đổi thường xuyên, chúng ta cũng đã nhận định từ những năm 2011 cải cách thể chế là đột phá của đột phá. Vậy tại sao cải cách mãi và kết quả lại vậy. Mở đầu mạch này xin mời ý kiến TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng CIEM, một người đã có đóng góp rất lớn trong cải cách thể chế, đơn giản hóa thủ tục đầu tư kinh doanh những năm qua.

Nghẽn ở tư duy

TS. Nguyễn Đình Cung: Theo tôi thể chế là “điểm nghẽn của nghẽn của nghẽn”. Điểm nghẽn thứ hai là luật pháp chồng chéo nhau gây tắc nghẽn, ba là trong thời gian gần đây gặp nhiều vướng mắc trong mảng hạ tầng, bất động sản, hàng nghìn dự án vướng mắc trong vấn đề pháp lý.

Không phê duyệt dự án trước nên các dự án sau cũng bị “tắc”. Điểm nghẽn đã xuất hiện 3-4 năm trở lại đây khi doanh nghiệp đưa hồ sơ nhưng công chức báo phải chờ. Có nhiều nguyên nhân, song nguyên nhân đầu tiên là tư duy.

Vậy từng điểm nghẽn một sẽ xử lý như thế nào? Đầu tiên cần phân biệt thể nhân và pháp nhân, thể nhân vi phạm chứ pháp nhân thì không, nên cần xử lý người quản lý, từ đó xử lý được tắc nghẽn. Việc doanh nghiệp đưa hồ sơ nhưng công chức báo phải chờ, trước đây không có hiện tượng này tại sao bây giờ lại tắc nghẽn bởi công chức cảm thấy không an toàn trong xử lý công việc.

Do vậy, công chức cần xử lý vì sự phát triển chung. Tóm lại, phải tháo gỡ được cấp bách trước mắt mới xử lý được những vấn đề kéo dài. Làm luật bây giờ chỉ tạo thêm gánh nặng, tạo thêm tắc nghẽn chứ không phải giải quyết tắc nghẽn.

Chúng ta đang cố gắng giải quyết tắc nghẽn nhưng việc một luật sửa nhiều luật không giải quyết được vấn đề gì mà cần có tư duy luật, cách làm luật và cần nghiên cứu bỏ một số luật.

Nếu dựa vào bộ máy hành chính để cải cách thì không thể thành công và nên dựa vào nội lực bên ngoài gắn với Nhà nước, trong đó doanh nghiệp có năng lực và sẵn sàng đóng góp để giải quyết vấn đề. Đặc biệt phải có người lãnh đạo tự chịu trách nhiệm cá nhân trước các quyết định của mình khi dựa vào đề xuất tư vấn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Để hiểu thêm ý TS. Cung vừa nói, tôi muốn nghe thêm ý kiến của TS về việc 1 luật sửa nhiều luật, đây vốn được xem như một sự sáng tạo gần đây. Xin mời ý kiến TS. Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, một người có lẽ phải thẩm định đến trăm dự án luật trong thời gian công tác tại Quốc hội.

Chống tham nhũng chính sách

TS. Nguyễn Văn Phúc: Tổng Bí thư Tô Lâm đã phải nói thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Trong thể chế có hệ thống pháp luật là nền tàng của thể chế. Theo đó, luật vẫn là cốt lõi và điểm nghẽn là ở ban hành các luật.

Luật hiện nay được xây dựng từ các Bộ rồi tới Chính phủ, sau đó Quốc hội thông qua. Văn bản quy phạm pháp luật xuất phát từ quy định hiến pháp, Luật Tổ chức Quốc hội, Luật Tổ chức Chính phủ, Luật Tổ chức Chính quyền địa phương và Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Hiện nay, chúng ta có 23 loại văn bản quy phạm pháp luật, cả văn bản liên tịch. Chưa có đất nước nào có hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nhiều loại như Việt Nam, như ông Hà Hùng Cường (nguyên Bộ trưởng Tư pháp) từng nói, hệ thống quy phạm pháp luật của Việt Nam phức tạp nhất thế giới.

Doanh nghiệp đóng trên 1 địa bàn xã chịu sự điều chỉnh của 23 loại văn bản. Theo ý kiến của nhà đầu tư thì chúng ta có một rừng văn bản quy phạm pháp luật. Để đánh giá làm sao nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay chưa có điều nào trực tiếp nói về tiêu chí chất lượng văn bản quy phạm pháp luật. Thế nào là chất lượng văn bản quy phạm pháp luật.

Theo đó, muốn nâng cao chất lượng văn bản quy phạm pháp luật, thứ nhất cần nâng cao chất lượng dữ liệu đầu vào của luật. Luật là thể chế hóa các nghị quyết của Đảng thì trước tiên phải nâng cao chất lượng nghị quyết. Thứ 2 là đổi mới tư duy lập pháp.

Thứ 3 là kiện toàn đổi mới bộ máy xây dựng luật, phát huy vai trò chủ thể của người làm luật. Cần có bộ máy, con người làm luật chuyên nghiệp. Hiện nay đang làm luật theo hướng nghiệp dư.

Thứ 4 là đổi mới phương pháp, quy trình, hoàn thiện kỹ thuật lập pháp theo hướng chuyên nghiệp, khoa học, dân chủ, hiện đại, áp dụng công nghệ kỹ thuật số, trí tuệ nhân tạo.

Thứ 5 là coi trọng, lắng nghe, tiếp thu ý kiến của cộng đồng, công chúng, các tổ chức xã hội – những đối tượng chịu sự điều chỉnh của luật.

Thứ 6 là chống lợi ích nhóm, lợi ích ngành không chính đáng, chống tham nhũng chính sách.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn ý kiến TS. Nguyễn Văn Phúc. Tiếp theo mạch này xin mời ý kiến PGS-TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự kinh tế, Bộ Tư pháp.

Quy trình làm luật chưa thực sự hợp lý

PGT-TS. Dương Đăng Huệ: Môi trường pháp lý có vai trò quan trọng đến mức Việt Nam là một trong ít nước cơ luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Thông tư ra sao, sửa đổi ra sao? Đó là điểm mới, tôi cho rất tốt.

Điều này cho thấy Việt Nam từ 2014 rất quan tâm làm luật và hoàn thiện thể chế. Tại sao hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành chưa đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp và nguyên nhân là gì? Nói chung, quy trình làm luật chưa thực sự hợp lý.

Trước đây, Chính phủ là bên đưa ra sáng kiến, lập ban soạn thảo, và trình lên Quốc hội. Từ đó, Quốc hội cho ý kiến. Tuy nhiên, theo luật mới, Chính phủ xây dựng luật, trình Quốc hội quyết, sửa từ giai đoạn sau. Đây là sự cắt khúc không cần thiết.

Chính phủ là bên làm luật và cần theo đến cùng. Quốc hội không đủ điều kiện làm luật, và như vậy không khác gì “vừa cầm cày, vừa biểu quyết”. Muốn đảm bảo chất lượng luật thì phải đảm bảo vai trò của giới tinh hoa. Làm luật không đơn giản.

Ví dụ, chúng ta làm Luật Đất đai, lấy ý kiến toàn dân 3-4 tháng, song chỉ có vài chục ý kiến nộp. Tóm lại, đổi mới căn bản cơ chế làm luật, phát huy sức mạnh của giới tinh hoa. Bên cạnh đó, phải tăng cường công tác nghiên cứu khoa học. Ví dụ, PPP là hình thức đầu tư mới, kết hợp sức mạnh tư nhân và nhà nước. Nhiều vấn đề lý luận không giải quyết được, không giải quyết lợi ích của họ.

Chúng ta trước khi có luật thì có Nghị định 63 thông tin dự án BOT sau khi làm xong thì coi là sở hữu của nhà đầu tư và chủ đầu tư. Song, theo luật mới thì không đề cập ai là chủ sở hữu. Cuối cùng, cần có kinh phí đầy đủ. Một dự án hàng trăm, hàng ngàn tỷ song kinh phí cho người làm luật thì khá thấp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Ý kiến tiếp theo, tôi xin dành cho đại diện khối doanh nghiệp để có ý kiến phản biện giữa những người làm luật và những người bị điều chỉnh bởi luật.

Xin mời ý kiến từ ông Ben Ding Khoon Yew, Tổng giám đốc các công ty thành viên của Tập đoàn SoilBuild tại Việt Nam. Ông có thể nêu những vướng mắc điển hình mà doanh nghiệp gặp phải về thể chế, chính sách pháp luật và đưa ra những khuyến nghị với Chính phủ Việt Nam.

Cần chính sách thúc đẩy phát triển bất động sản khu công nghiệp

Ông Ben Ding Khoon Yew: Tôi nhất quán với ý kiến của TS. Nguyễn Đình Cung là giữ các luật đồng nhất với nhau và định nghĩa được thế nào là đầu tư nước ngoài. Tôi đã làm việc tại Việt Nam từ năm 1997, trong quá trình tham gia các dự án đầu tư tại Việt Nam thì thấy có nhiều quy định có nhiều định nghĩa khác nhau về đầu tư nước ngoài, những văn bản hướng dẫn lại không đồng nhất với định nghĩa đầu tư nước ngoài.

Vậy như nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tôi đề xuất, cần phải thành lập một Ban đặc biệt có thể trực thuộc Quốc hội hoặc Chính phủ để làm sao khi bất cứ một luật nào được quốc hội phê duyệt thì tất cả văn bản khác, luật khác phải điều chỉnh tương ứng theo để tránh mỗi luật nói một kiểu, cuối cùng doanh nghiệp là người chịu trận, cơ quan ban ngành khó hướng dẫn cho doanh nghiệp do đó dự án đầu tư bị tắc nghẽn.

Tôi thấy trong thực tế, tại Singapore có riêng một Bộ trưởng là bộ phối hợp tất cả các bộ, khi ban hành một chính sách hoặc luật nào đó thì Bộ trưởng này sẽ điều phối, đồng nhất các chính sách. Ngoài ra cũng cần có chính sách thúc đẩy, hỗ trợ cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản khu công nghiệp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn ý kiến của ông Ben Ding Khoon Yew đã nêu ra những vấn đề rất cụ thể với doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp FDI nói riêng. Ý kiến tiếp theo xin mời TS. Trần Bá Việt, Phó Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng Việt Nam.

Sức khỏe doanh nghiệp vật liệu xây dựng rất khó khăn

TS. Trần Bá Việt: Sức khỏe doanh nghiệp lĩnh vực vật liệu xây dựng, đặc biệt là xi măng, bê tông đang rất khó khăn, giảm phát, sản xuất dưới giá thành. Vì giảm phát nên hiệu quả sản xuất, đầu tư giảm mạnh. Xi măng, chỉ sản xuất 50% công suất định danh gây lãng phí nguồn lực, hiệt hại cho doanh nghiệp, người lao động không có việc làm.

Nguyên nhân chủ yếu là do nhà ở suy giảm, hạ tầng giao thông, xây dựng phát triển nhưng chủ yếu dùng cát lấp, trong khi nguồn lực về xi măng, bê tông chúng ta sẵn có, không phát huy. Ngành xây dựng hiện nay có hàng ngàn dự án không phát huy được, vẫn nằm chờ. Nhiều dự án có quy hoạch, có giấy phép xây dựng nhưng vẫn không xây dựng được.

Gỡ như thế nào? Điều này trong tầm tay của chúng ta. Hiện nay với các dự án hạ tầng, chúng ta cứ múc cát đắp, gây sạt lở 2 bờ sông, nước biển dâng. Trong khi nếu so sánh giá thành xây dựng công trình sử dụng phương pháp cát lấp thì rủi ro hơn, thiếu cát, sử dụng nhiều tài nguyên hơn với phương pháp cầu cạn nhưng chúng ta lại không dùng. Trong khi phương pháp cầu cạn sử dụng ít đất, giúp ngăn nước, ngăn lũ.

Chúng ta phải thay đổi phương pháp làm hạ tầng, cần so sánh sử dụng phương pháp cầu cạn so sánh với tổng mức đầu tư, bảo trì công trình, tiết kiệm đất khi sử dụng phương pháp cát đắp.

Khuyến nghị sử dụng 30% phương pháp cầu cạn, 70% cát đắp để tăng hiệu quả công trình cho đất nước. Điều này cũng giúp phát huy nguồn lực trong nước, phát triển ngành xây dựng, hạ tầng.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến TS. Trần Bá Việt. Xin mời ý kiến của TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.

Cần có phương pháp pháp lý mới

TS. Nguyễn Đức Kiên: Nói về kết cấu hạ tầng (KCHT), đó là 33,5 tỷ USD xây dựng KCHT đường sắt riêng tuyến Bắc Nam. Như vậy về mặt môi trường đầu tư KCHT trong 2 năm tới, tôi nghĩ đủ việc cho doanh nghiệp KCHT làm. Bên cạnh đó, khoa học công nghệ cũng trở thành vấn đề đang đi sau so với thực tế.

Từ năm 2009 khi bắt đầu làm đường Quốc lộ 91 và Nam Sông Hậu, chúng tôi đã đề nghị xỉn xay tro của Nhà máy nhiệt điện để nghiên cứu lại kích cỡ hạt. Có thể thấy ở điểm đó (2010-2012), xử lý tro Vĩnh Tân là cả vấn đề và trở thành điểm nóng của xã hội.

Về vấn đề pháp lý, hiện có 2 xu hướng. Một là Chính phủ trình Quốc hội dự thảo luật và chịu trách nhiệm đến cùng. Hai là các đại biểu quốc hội, qua các vị trí công tác, làm luật.

Ngay như KCHT và Luật PPP, nên nhớ rằng Nghị định 63 xóa Nghị định 15 để xóa đi làm lại toàn bộ. Vấn đề ở đây là là khi nói đến 15-20% vốn đối ứng của dự án BOT, không có nhà pháp lý nào nói 20% của dự án 1000 tỷ là 200 tỷ. Con số đó rất vô cùng lớn, không thể nói tay không bắt giặc.

Vấn đề đầu tư phát triển KCHT, chúng tôi thấy vấn đề lớn nhất chỉ định toàn bộ 33 tỷ USD đó do Việt Nam làm, do đây là đầu tư công, song vẫn có ý kiến rà soát với WTO và CPTPP xem có mâu thuẫn cam kết của mình không, chúng tôi cũng báo cáo là không vướng mắc, đây không phải mua sắm công.

Tiếp đến, trong KCHT thì đó là đấu thầu. Nếu Luật Đấu thầu vẫn để trong 5 năm gần nhất có thi công một công trình tương tự thì tất cả các doanh nghiệp Việt Nam sẽ không thể tham gia. Những điều đó khi nghiên cứu để chuẩn bị triển khai đường sắt và phát hiện ra vấn đề đó.

Một trong những vấn đề khi TS. Nguyễn Văn Phúc và tôi là đồng tác giả trong một Luật sửa nhiều luật về nhà ở, gọi chung là Luật Xây dựng cơ bản, đó là sáng kiến hợp pháp của Việt Nam lần đầu được Quóc hội thông qua, song quá đà đến Luật Quy hoạch thì 1 Luật sửa 43 Luật, như vậy là quá đà. Đến tôi đọc lại luật đó cũng không hiểu sửa gì. Chúng tôi cần có phương pháp pháp lý mới.

Nếu cần, ra Nghị quyết Quốc hội để xử lý xong vấn đề đó. Chúng ta bao giờ cũng làm như một bộ luật nhiều điều quá, khó đọc. Về Luật Bất động sản, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới vừa sửa xong, với nhà ở xã hội (NOXH), người mua NOXH phải có giấy chứng nhận không có chỗ ở và giao cho bộ Xây dựng mẫu giấy này.

Người động sẽ xin giấy xác nhận từ công ty nới họ đi làm. Còn người lao động tự do thì không được chấp thuận dù họ chiếm số lượng lớn. Luật này có hiệu lực từ 1/8 song vẫn chưa được sửa lại. Mẫu xác nhận đó thì chỉ có ai đi làm ở công ty thì lấy xác nhận công ty, còn lao động tự do thì không chấp nhận. Nhưng lao động tự do thì mới có số lượng lớn.

Ông Nguyễn Văn Khôi: Đứng ở góc độ Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong hơn 2 năm vừa qua, tôi đã trực tiếp cùng với các doanh nghiệp của hiệp hội bất động sản tham gia xây dựng và đề nghị sửa đổi từng điều lệ trong dự thảo và gửi không dưới 5 lần đến các Bộ ngành cũng như Chính phủ.

Tuy nhiên, tôi thấy rằng tất cả kết quả đạt được phụ thuộc nhiều yếu tố như pháp lý, tổ chức thực hiện và tài chính, trong đó vấn đề tài chính gồm tài chính tín dụng và tài chính của bản thân doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Chúng ta đã kết thúc phiên thảo luận trong một không khí phải nói là rất sôi nổi. Thưa các đại biểu, trong 4 tiếng làm việc hết sức khẩn trương, thậm chí không còn thời gian cho một số đại biểu, có một số vấn đề cần tiếp tục thảo luận nhưng không còn đủ thời gian.

Tuy vậy, sáng nay, toạ đàm đã được nghe 5 tham luận được chuẩn bị rất công phu, chu đáo, từ lãnh đạo các hiệp hội đại diện cho tiếng nói của các hội viên, cùng với đó là phát biểu 7 đại biểu là chuyên gia, đại diện doanh nghiệp.

Toạ đàm chúng ta đều thống nhất trong thời gian qua dù Đảng, Nhà nước đã chỉ đạo, Thủ tướng Chính phủ rất rốt ráo với cải cách thể chế, cắt giảm thủ tục hành chính, nhưng vẫn còn đó nhiều vướng mắc gây hệ lụy ko đáng có cho doanh nghiệp. Các tham luận và ý kiến thảo luận hôm nay đã nêu được nguyên nhân vì sao có tình trạng như vậy.

Thứ nhất là do chất lượng văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL), hay kể cả việc thẩm định, rà soát các VBQPPL được ban hành.

Thứ hai là do thủ tục hành chính, do những quy trình mà nghe xong là choáng ngợp, như việc qua được 1 khâu cần 11 lần xin ý kiến các bộ ngành, hay có những dự án 8 năm không xong thủ tục…

Thứ ba là những vướng mắc pháp lý xung quanh đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, bất động sản nói riêng đã được các chuyên gia nhận diện rất rõ.

Dựa trên các nguyên nhân đó, Hội thảo cũng đã khuyến nghị các giải pháp, giải pháp về đổi mới phương thức làm luật; về tiêu chí, chất lượng VBQPPL; về cắt giảm VBQPPL; về chế tài xử phạt với sự chậm trễ xử lý hồ sơ, chế tài với chất lượng ban hành VBQPPL, chế tài với các cơ quan có chức năng rà soát sự chồng chéo hay hợp lý của VBQPPL….

Một lần nữa xin thay mặt VAFIE, Tạp chí Nhà đầu tư xin cảm ơn các tham luận hết sức quý báu cũng như các ý kiến hết sức tâm huyết của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp tại toạ ngày hôm nay.